2024年开始•◁○，酒店经营情况相比2023年有了一定的提升-••△▼▼，RevPAR在230元左右△▽☆△•-，过夜出租率高于85%△▽，且经营情况相对稳定•…，在区域内同档次酒店中属于第一梯队◆▪◆••。

　　房间比较大凯发k8国际官网首页登录-▪•●•☆，考虑到区域内已开业有华住集团旗下的汉庭▼◁★、桔子==、桔子水晶…■◆•，其四▷□▼▷▲▷，购物（南通万象城▪●、万科金域广场）等配套资源丰富●○。在物业原先布局的基础上○▪★☆-▪，医疗（南通市第六人民医院▲□△、江苏南通肾脏病医院）○◇。

　　因此不符合品牌对于客房规划的标准☆•，我的合伙人寻得了南通火车站附近的一处新物业-▷•◁★△，我们选择了华住集团旗下主打商务出行的中端酒店品牌全季酒店=□▽•=，华住易购上供应链的选择有很多▲…◇□◁，2021年时◁☆◆，就南通这个城市本身来说◆•◆◇，物业为办公性质☆◁▷◆▽■。这一部分增加的费用比较多☆■☆◇。

　　其二○▲，客房窗户改造▼◇○★○…；原先物业为筒子楼布局■▽●●-，有些房间没有开启窗▪◆，我们进行了窗户的改造◁•▲●=。

　　我全部的酒店投资理念总结为三点★■，第一就是要把最新最好的产品带给客人△•，超出客人预期带来更多复购◆=，作为投资方也能尽早享受到新品的红利○▽□▷□，就算为此付出了更高成本▷□★•…◁，也一定能转化为收益▼•。

　　2023年1月▼★-◇…▽，在拿到物业后◆▽◆-▽•，我们正式进场对物业进行改造•◆◇…。针对物业原有的房型◆●-▷▼，我们没有改变墙体■■◁，而是选择将房间进行了分割-▽•，分割成符合酒店运营及品牌标准的房型■☆○△=。

　　并将外机放到辅楼的楼顶□…○●，按照品牌标准▲▷…▪•□，在这家酒店供应链选择上●□，我们新建了部分墙体▷◇☆，因为我们使用了更贵的水系统空调▲=！但因为酒店外墙都是大面积的幕墙玻璃•☆▽◆☆○，南通连锁酒店相对比较密集=▪•-•！

　　在酒店的筹建期间-☆-▷，受到了来自同行对于物业性质的质疑和举报◁◁▪○，因此耽误了筹建时间-▲▽，但清者自清-…▼，酒店最终还是于2023年7月顺利开业◁-=△。

　　外人不知道我们租赁的部分物业性质已从办公改为商业▪-，是可以作为酒店运营的☆-▽=，因此有同行去省纪委督察组◁○、消防有关部门进行了举报★○○●●，有关部门也来工地进行了检查和询问●■，我们花了很大的空间和精力去处理这些事情▲▪•▽●▷，严重影响了我们的施工进度◁◆◇…，好在最终我们还是圆满开业了◆■。

　　酒店单房投资成本12万…▷●◁，预计的总投资额为1200万○…☆，实际总投资额1280万（含原物业拆除改造▽□●…，增加隔墙▪…□=、土建•◇□、消防★▪■◁-▪、外墙◇=▼○●-、窗户●▽…、中央空调◇▼▼☆☆…、第一季度物业租金等）=☆…•=。

　　吃到了第一家连锁酒店的红利▪◁◇●，我陆续投资了数家汉庭◆○、全季▲●、桔子酒店☆=，随着投资的项目越来越多-●★，酒店投资成为了我的主业△…▽，酒店供应反而变成了副业☆•。

　　在正式下场投资酒店之前•●▽■■，我从事的是酒店配套产品供应-…，与多家四星级▪△、五星级▷•★△▷、经济型连锁酒店▪○◁△•、单体酒店等各种类型的酒店都合作过☆★▽•◇，因此认识了不少酒店从业者○△•，对酒店行业也有一定的认知▽◇□○▪▲。

　　2022年12月■•◆，在疫情快要放开的时候•☆△••★，我们租赁下该物业☆★◆，租期15年=□○★●。我们共租赁了物业的4-8层和一层大堂部分…▼◁，共6000㎡左右★▷。

　　第三●★，在经营淡季做好酒店洞察=◁，发现问题解决问题◆▲☆◁■▷，才能在酒店的旺季减少客人投诉-△◁○◁，提高入住率▪☆…，迎来业绩的爆发□••◁▷▲。返回搜狐•▲…，查看更多

　　物业面积约6000平米△•，打造了108间客房■★▷，房源类型有大床房▲▲◇□、双床房▽△★◇▼、家庭房●…○•▲、套房等▪■☆▼◇▷，不仅与商务客源相适配●★，家庭房=•、套房也能满足家庭客源的需求◆◆●■。客房面积在24-40㎡之间均为大面积明窗户型□△•=，舒适度较高▽▲。

　　其三•=◇▼，消防改造•☆★•▽；原物业为办公性质=▪，不符合商业性质的消防要求▼●，因为我们对物业进行了消防改造=○☆=•○，包括火警报警系统▷▪▽、灭火系统◆□…=…•，增设疏散通道和楼梯◆▪•、上下水等等○▪-。

　　新建部分墙体○★★▽■▷；尤其是一类物资▪●◁…，2023年7月26日▷•，（备注●◇：酒店总投资额和单房投资额…□…◇，升级热水-▽、空调机组••；锦江酒店（中国区）旗下的维也纳酒店●★-，物业周边教育（南通市北城小学▷★-▪▲★、南通市体育运动学校）▷▼△，我们也没有将经营指标定的太高■•☆▷□。且品质和售后均可圈可点▼☆▲▽，在品牌选择时=☆=●☆△。

　　自2010年成立起▷☆，全季酒店已有14年的品牌历史◇…■●▼，隶属华住集团●■□◁▷△，是国内领先的中档酒店品牌☆-▪△★。截止2023年底▼▼▽◁，全季酒店已经开业2000家门店…■，跻身成为中档赛道的领军品牌▽--•▼，也是有史以来增长最快的中档酒店品牌▽◆…，在全国及其它下沉城市有良好口碑和市场认可度△▷▷○，投资全季酒店△▽•▷●，可以获得稳定的投资回报-▲▲★。

　　爬坡期的情况还不错-▼■，包括拆改☆◇■▷•、装修○▽◇▷▲、消防●▼、物资○★●□•▼、店招★◁•▼▽△、第一季度物业租金等全部费用）并取得了不错的收益=•○，我在南通-▼○◁、扬州等地从事单体酒店经营★▽，其次■★，我认为是比较符合预期的△■▽○★。有不少单品的供应链价格是低于自采价格的△★=▲？

　　值得一提的事=•，物业共18层▽◇•□•，其实如果理想状态下▼☆△…●○，10层以上规划为酒店是更合适的…☆◇◇•◆，但是该物业有数位股东=-◆…■◁，有的将部分高楼层作为自用了-○•◇◇▷，但作为酒店而言-□△，间隔楼层不便于管理▷◆▲▽▲，也不利于住客体验▽…，因此我们只能租赁了连在一起的4-8层■●▪◁，好在我们租赁的物业部分是有独立大堂的◇▼，展示面较好…▼◆-•，且有3部客用电梯▷▷-。

　　目前来看●=，酒店的经营已进入平稳期○■•，2024年月均RevPAR230元▷◇★，OCC85%•▪□▷，OTA评分在4●▲□.8分左右-▷…，预计4年内收回投资成本△▷○△□■。

　　作为华住酒店集团旗下的酒店•△★□★，全季酒店能够得到华住会近2亿会员的流量■■☆•，借助酒店集团的会员☆◁★、管理体系▼★-△▪，让酒店运营得到一定保障■▽，而华住拥有较高的会员贡献率和较为成熟稳定的管理体系◇▪…。

　　但由于当初疫情较为不稳定▽★•◆，酒店目前的经营状况○▷△◇=，我们会选择一些长期合作的供应链品牌■…★••。开业初期正值暑期=•，洲际集团旗下的假日酒店☆▼▷★•。

　　该物业位于南通火车站南广场附近○◇△，直距火车站仅200米▲□-…，步行5分钟内可达…-■◁●▼，直距南通地铁2号线米▪□◇◆☆，周边有数个公交车站点△☆★◆○▪，交通出行便利▷○•。

　　整体来看-▽▽▪▪，酒店入住的住客以集团会员为主○○▽◁★•，占比在45-60%之间=◇…△★，根据季节和周期情况会有15%的浮动■-=▷；作为以商务出行为主的城市★▷★-，南通酒店的大部分住客均为商务客户•▽，旅游客源很少▼☆▲，因此酒店销售平日里也会着重扩展协议客户•△○，目前来看△◇•◆☆▪，酒店协议客户多为物业周边中字头建设单位□=◇▼○•、商务楼客户等◁☆…▷；作为地处火车站附近的酒店●▷▲•●◆，门店也有少量散客上门入住●•▷…•○。

　　用以上这些中央机组效果不一定好▲=-▷，加盟了当时最新的全季4■◁◆◇.0版本▼…★▪●。因此我们始终处于观望状态○▲•…。这样水就不用从屋顶供下来★•☆★▪，陆续投资了数家酒店•☆•=，与酒店4层几乎平行○•○•=-，

　　旅游资源及旅游客人很少◇▷△▷，2003年到2013年的10年里△▲◁○△，竞争压力也不小■◇◁••。且物业性质不适合作为酒店使用☆▲▷，综合物业本身的条件○☆•=▪，虽然物业本身较好▼◁•、地址位置优●◁▽▼◆，因此我也渐渐将工作中心转移到了酒店经营中来◇•。但部分小物资的价格和品质还是有优化的空间■☆▷●•。

　　另外★▪，在南通本地▪▼◇，全季品牌具有较强的市场竞争力…●，可以借助全季在行业内的口碑☆=■○◁，让门店获得稳定的收益•▽▷•。

　　2023年2月底△▲••，在进行了墙体拆改后▽▷■•□，酒店正式开始装修▲▽。施工过程整体较为顺利•▼▽△•，但是也遇到了一定的阻力○▷-★◁◆：

　　平均每天的收入在2万左右▼…▼•，因为在这家酒店的投测期○▽■--★，酒店的热水△◇◆●…、空调机组使用美的□◁◁、海尔▷-△□、格力等风管机即可•=■◆，其一■•▼▷○，物业原先为办公性质=▲•●，酒店正式开业☆◆○=，入住率在50%左右▪▼▽=。主要依赖商务客人☆-。既节省了住客的等待时间也降低了酒店的能耗•★○-△。平台上的采购价格偏低•…◁••。

　　酒店目前的复购率在25-30%左右●•，OTA平台上评分高达4▼☆•○△-.8分○△□，入住的客人大多都表示◆=◇=◁：酒店离火车站近○■●、客房面积大•○、设施新-▽☆◆◁、服务宾至如归等等▷▼■▼。整体而言◆▲◆=■，目前南通的酒店市场饱和度较高•●▲…○★，尤其作为交通枢纽附近的酒店▽□▲▷△★，门店周边的竞争还是比较激烈的▼☆▷▲◆，因此我们采取了以下引流方式▪•▼☆•▷：去火车站门口派发酒店优惠券△…、在酒店附近的商场内外引流…▽★△，派发电子优惠券等等☆☆☆▪•…，事实证明□☆•=▼○，通过线下引流的方式◆▲，还是有一定的转化率的…=▲◁…。

　　华东资深投资人顾然○▲△•，于2022年底租赁下南通火车站附近的一处全新物业●■-▪◇，展示面好▪▲…◆，地址位置佳▲-★。物业原本为办公性质••=▷◇，通过与房东的沟通和各部门的审批●-■•-◇，他将物业性质转为了商业-■△，并加盟了全季酒店4▼▼◁•○.0△▪……。

　　开业2个月以后•◁，迎来了国庆长假•□，酒店的入住小高峰也随之到来▼▪☆△▲，酒店经营也在此时渐入佳境☆…○=◇。

　　物业是回字形的大楼☆■★☆，过道很长□◆▲▲•★，我们将中间的过道进行了合理利用•▽，每层楼规划了20多个房间▼-★=▲◇、电梯厅▪★、楼梯◆★▷•▲◇、布草间等◇◆…○●■，一共有三台电梯△△◆=，从电梯厅出来后◇▼◆--，左右两边各排布了10余间客房▽•◇。

　　整体而言▽▼，酒店目前的客源结构为▪…▽▷◁★：集团会员平均占比50%▼◇□-•，OTA占比30%△◇，协议客户占比10%▪-☆◇•○，还有部分乘坐火车的散客…○…■…。

　　2022年底□☆○，察觉到疫情有放开的趋势▷◁△，通过跟政府的协商沟通★■▲□▪，经由住建◆□△、消防▽▪●◆、商务局等8个部门的联合同意▼◁•●◆，我们将租赁部分物业的性质由办公转为商业==□，并准备将其打造为一家中端酒店◆◇•●●☆。

　　2013年☆▷▲◇□□，我经朋友介绍了解汉庭品牌●◁，经过与多方对比▲…▪★▼▽，逐步认可并信任汉庭■▪▪，于2014年1月加盟第一家店•-◇：汉庭南通汽车东站店□◁○-■▷。这家酒店仅用一年半就收回了全部投资=•。从此▽△▪★□，我不再投资单体酒店▪☆•▷•○，转而开始投资连锁酒店▼•■○•。

　　这家酒店的单房运营成本在105元△◁▪=，相比而言-•◁□，还是比较低的▷■○◁◁=，这是由于我们派了一个驻店经理-▪□○☆，负责酒店日常的管理○•□…◁=，也会去批发市场直接采购蔬菜水果等▪…▲，自采门店的食材▽•□，一定程度也降低了单房运营成本▲☆△◆=。